Choć wydaje się, że dzisiejsze wzrosty cen na rynku mieszkaniowym są rekordowo wysokie,

gdy porównamy je z sytuacją sprzed prawie 15 lat sytuacja wygląda zgoła odmiennie. Średnia

cena za m² mieszkania w pięciu największych miastach wzrosła o 12% z 7262 zł w 2007 roku do

 8119 zł w 2020 roku. Jednak w tym samym okresie średnie miesięczne wynagrodzenie w tych

samych miastach wzrosło o 93% z 3354 zł do 6473 zł – wynika z raportu PwC Polska “Skąd ten

boom? Zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce”

Warszawa dalej jest najdroższym miastem, Gdańsk wyprzedza stolicę pod względem dynamiki wzrostu cen.

W dobrych lokalizacjach, ceny mieszkań powyżej 10 000 PLN/m² nie są wyjątkiem i nie dotyczy to już tylko Warszawy,

ale coraz częściej Gdańska i Krakowa, a także innych miast regionalnych. W ciągu ostatnich 3 lat ceny mieszkań

w największych miastach wzrastały średnio o 8 – 11% rocznie. Jednak jeśli skonfrontujemy te wartości z dynamiką

wzrostów cen sprzed 15 lat, to obecna sytuacja i aktualne wzrosty cen wydają się relatywnie niewielkie. Od 2013 roku,

ceny mieszkań nieustannie rosną, choć dopiero od 2017 tempo wzrostu znacząco przyspieszyło.

Rynek nieruchomości znajduje się obecnie w fazie intensywnych wzrostów. Aktualna sytuacja rynkowa nie

powinna być dla nikogo zaskoczeniem, gdyż od poprzedniego wzrostu minęło już prawie 15 lat a rynek nieruchomości

cechuje się cyklicznością. Chociaż okoliczności zewnętrzne różnią się od tych z ubiegłych lat, fundamenty wzrostów

pozostają podobne – mówi Kinga Barchoń, partner PwC Polska, odpowiedzialna za zespół Real Estate.

Na tle państw sąsiednich ceny mieszkań w Polsce są niskie. Średnia cena m² mieszkania w wybranych stolicach

w 2020 roku wynosiła: 2220 euro w Warszawie, 3800 euro w Berlinie, 4900 euro w Pradze i aż 7260 euro w Sztokholmie.

W tym kontekście należy jednak zwrócić uwagę także na siłę nabywczą pieniądza – zakup 1 m² mieszkania w 2020 roku

w Warszawie wymagało 1,41 średnich pensji, 0,88 w Berlinie, 2,7 w Pradze i aż 1,73 w Sztokholmie.

Nasi sąsiedzi z północy, południa i zachodu również dużo chętniej niż Polacy wynajmują mieszkania. Rozwijający się rynek,

rosnąca podaż oraz stopniowe bogacenie się społeczeństwa w dłuższej perspektywie powinno zbliżyć polskie wskaźniki

do średniej europejskiej. Na tle Europy, Polacy historycznie chcieli i nadal chcą posiadać mieszkania. Tylko 14,4% Polaków

mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, co jest wynikiem znacznie poniżej średniej Unii Europejskiej. Rozwój

profesjonalnego rynku najmu instytucjonalnego wraz z wejściem do Polski wyspecjalizowanych funduszy, może zachęcić

Polaków do wynajmu mieszkań, jako interesującej alternatywy do zakupu.

Polska znajduje się dziś w bardzo specyficznej sytuacji ekonomicznej. Kryzys pandemiczny nadal trwa, ale wzrost

gospodarczy wyraźnie przyspiesza. Niezwykła sytuacja wymusiła niezwykłą politykę pieniężną, w bardzo niskie stop

y procentowe, utrzymywane mimo rosnącej inflacji. Dla części Polaków tani kredyt i niezłe perspektywy wzrostu

zarobków, to szansa na zakup własnego mieszkania. Dla innych, to szansa na przesunięcie oszczędności z przynoszących

stratę lokat bankowych, na drożejące mieszkania – mówi prof. Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC Polska.

Choć wysoka inflacja oraz rekordowo niskie stopy procentowe w ostatnich latach wspomagały popyt inwestycyjny oraz

akcję kredytową, to według autorów raportu w przyszłości może nas czekać schłodzenie rynku, z uwagi na  zmiany wprowadzane

przez Polski Ład oraz potencjalne, gwałtowne podniesienie stóp procentowych. Jednocześnie rozwój sektora PRS

(ang. Private Rented Sector) może wesprzeć redukcję luki mieszkaniowej oraz zachęcić Polaków do wynajmu zamiast zakupu mieszkań.

Choć to nieoczywiste mieszkania dziś w porównaniu do hossy sprzed blisko 15 lat są tańsze jeśli weźmiemy pod uwagę

wzrost zarobków. Sam rynek mieszkaniowy jest również w bardzo ciekawym miejscu i prawdopodobnie w przededniu

istotnych zmian związanych z wynajmem instytucjonalnym czy też zmianami podatkowymi i legislacją, które mogą

w istotny sposób zmienić opłacalność najmu dodaje Tomasz Ciesielski, wicedyrektor w zespole Real Estate PwC.

Eksperci PwC dodają, że jeśli spojrzeć szerzej, w kontekście europejskim, wydaje się, że pościg za bogatszymi krajami

Unii Europejskiej w długim okresie pociągnie za sobą dalszy wzrost cen mieszkań. Choć jak zawsze po okresach wzrostów

przychodzą również okresy spadków to od poziomów cen mieszkań względem zarobków, notowanych w szczycie

poprzedniej hossy, jesteśmy jeszcze daleko.

Czytaj też: Ile jeszcze wzrosną stopy procentowe? „To nie koniec”

PwC/KG